Last Updated on 28 grudnia, 2025 by Magdalena Żółtowska
Najem okazjonalny to chętnie wybierana forma wynajmu mieszkań. Zanim jednak się na nią zdecydujesz, dobrze jest poznać związane z tym koszty. W artykule znajdziesz szczegóły dotyczące kosztów umowy najmu okazjonalnego, w tym opłat notarialnych. Poruszamy również temat podatków oraz innych opłat, które warto uwzględnić, jak podatek od przychodów czy ryczałt. Poznaj najważniejsze informacje, które pomogą w podjęciu decyzji o takim wynajmie.
Co to jest najem okazjonalny i jakie są jego koszty?
Najem okazjonalny to specyficzna forma wynajmu mieszkań, w której najemca musi posiadać stałe miejsce zamieszkania. Głównym celem tego rodzaju umowy jest zabezpieczenie właściciela przed lokatorami, którzy nie przestrzegają ustalonych zasad. Umowa musi być zawarta na piśmie, bez tego jest nieważna, i dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych.
Koszt sporządzenia takiej umowy waha się od 150 do 300 złotych. Dodatkowo, wizyty u notariusza mogą wiązać się z dodatkowymi opłatami, takimi jak:
- taksa notarialna,
- koszty wypisów aktu notarialnego.
W 2025 roku koszty związane z aktem notarialnym mogą wynosić nawet 573,92 zł brutto z VAT. Kto pokryje te wydatki, zależy od ustaleń między właścicielem a najemcą.
Koszt umowy najmu okazjonalnego – ile wynosi?
Główne koszty związane z umową najmu okazjonalnego dotyczą opłat notarialnych. Sporządzenie aktu notarialnego, w tym oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji, wynosi około 360 zł netto. Po dodaniu 23% VAT, całkowita kwota wynosi 442,80 zł brutto. Dodatkowo, za każdą stronę wypisu aktu notarialnego płaci się 6 zł plus VAT. W 2025 roku całkowite wydatki mogą osiągnąć 603,44 zł brutto[5].
Odpowiedź na pytanie, kto pokrywa te koszty, zależy od uzgodnień między właścicielem a najemcą. Zazwyczaj to właściciel ponosi te wydatki, ale strony mogą uzgodnić inne rozwiązanie.
Wizyty u notariusza – dodatkowe opłaty
Wizyty u notariusza w przypadku najmu okazjonalnego wiążą się z dodatkowymi kosztami, które mogą znacznie podnieść łączną sumę umowy.
Kluczowy wydatek to taksa notarialna za sporządzenie aktu notarialnego. W 2025 roku wynosi ona 466,60 zł netto, a po doliczeniu 23% VAT, łączna kwota sięga 573,92 zł brutto.
Należy również pamiętać o kosztach związanych z wypisami aktu notarialnego, gdzie każda strona to koszt 6 zł netto plus VAT. Jeżeli konieczne jest poświadczenie podpisu właściciela lokalu zastępczego, to dodatkowa opłata wynosi 20 zł netto.
Te wydatki może pokryć właściciel lub najemca, zależnie od wzajemnych ustaleń. W praktyce to często najemca jest obciążany tymi kosztami, choć możliwe jest ich podzielenie zgodnie z indywidualnymi uzgodnieniami.
Podatki i opłaty związane z najmem okazjonalnym
Najem okazjonalny należy zgłosić do Urzędu Skarbowego w ciągu dwóch tygodni od momentu podpisania umowy[6]. Przychody z tego rodzaju najmu podlegają opodatkowaniu, a właściciel nieruchomości powinien uwzględnić je w swoim rocznym zeznaniu podatkowym. Podatek jest uzależniony od wybranej formy opodatkowania, która może być skalą podatkową lub ryczałtem.
- w przypadku skali podatkowej stawki wynoszą 12% lub 32%, w zależności od uzyskanych dochodów,
- natomiast ryczałt wynosi 8,5% dla dochodów do 100 000 zł rocznie i 12,5% dla wyższych kwot.
Decyzja dotycząca formy opodatkowania ma bezpośredni wpływ na wysokość płaconego podatku.
Podatek od przychodów z najmu
Właściciele mieszkań są zobowiązani do uiszczania podatku od przychodów z najmu okazjonalnego, niezależnie od formy umowy. Istnieją dwa sposoby opodatkowania tych dochodów, co wpływa na ostateczną wysokość podatku. Przy wyborze skali podatkowej można napotkać stawki wynoszące 12% lub 32%, zależnie od osiągniętego dochodu. Alternatywnie, decydując się na ryczałt, stawka wynosi 8,5% dla dochodów do 100 000 zł rocznie oraz 12,5% dla kwot przekraczających ten limit.
Kluczowe jest, aby właściciel zgłosił wynajem do Urzędu Skarbowego w ciągu dwóch tygodni od daty podpisania umowy, co jest istotne dla prawidłowego rozliczenia podatkowego.
Ryczałt od przychodów – jak to działa?
Ryczałt od przychodów z najmu okazjonalnego to prosty i przejrzysty sposób opodatkowania, który koncentruje się na przychodach zamiast na dochodach. Aby skorzystać z tej formy opodatkowania, wynajmujący musi poinformować Urząd Skarbowy w ciągu 14 dni od zawarcia umowy. Stawka ryczałtu wynosi 8,5% dla przychodów nieprzekraczających 100 000 zł rocznie. W przypadku wyższych przychodów obowiązuje stawka 12,5%. Takie rozwiązanie jest szczególnie korzystne dla osób osiągających wysokie przychody przy niskich kosztach, gdyż upraszcza rozliczenia podatkowe, choć nie daje możliwości odliczenia kosztów.
Źródła:
- [1] https://www.podatnik.info/publikacje/podatek-od-najmu-okazjonalnego-i-krotkoterminowego-wszystko-co-musisz-wiedziec-w-2025-2026-roku,6603d2
- [2] https://nowyswiatnieruchomosci.pl/najem-okazjonalny-kompletny-przewodnik-koszty-i-pulapki-czy-to-jedyny-sposob-na-bezpieczny-wynajem/
- [3] https://notariusz-zareba.pl/najem-okazjonalny-u-notariusza/
- [4] https://www.lendi.pl/blog/podatek-od-wynajmu-mieszkania/
- [5] https://www.notariusze-warszawa.com.pl/warto-wiedziec/koszt-rygoru-do-najmu-okazjonalnego-u-notariusza-2025,99.html
- [6] https://rankomat.pl/nieruchomosci/zgloszenie-umowy-najmu-do-urzedu-skarbowego
- [7] https://www.e-pity.pl/pit-28/stawka-ryczalt-najem-2018-ponad-100-tysiecy/
- [8] https://direct.money.pl/artykuly/porady/najem-okazjonalny-czym-jest-i-kiedy-warto-podpisac
Jestem Magdalena Żółtowska, doświadczony doradca finansowy z ponad 20-letnim stażem. Od lat doradzam moim klientom, zarówno tym prywatnym jak i biznesowym poruszać się w świecie finansów i podatków. Dzięki moim radom zaoszczędzili dużo środków, które mogli przeznaczyć na inwestowanie lub po prostu na wakacje. Dołącz do naszej społeczności i daj z sobie pomóc :)!
